八年时间，地产转型大健康的保利成果如何？

原标题：八年时间，地产转型大健康的保利成果如何？

2012年，房地产行业的天花板已日渐清晰，头部房地产企业的压力更大，逐渐开始谋求转型。

为积极响应“健康中国”的国家战略，履行央企社会责任。同时，也为延长服务时长，完善服务链条，提升地产溢价能力。保利于2012年正式入局，力图抢先布局大健康市场。

2016年保利提出以不动产投资开发为主体，以综合服务与不动产金融为翼的“一主两翼”业务板块布局，将健康养老提升至战略高度，正式组建保利健康产业投资有限公司（简称"保利健投"），围绕“健康+"的战略目标，以健康养老服务为切入点，旨在为社会提供专业的全生命周期、全链条、全龄居的健康服务，构建健康产业投资及运营的良性生态圈，致力于成为促进行业发展的“健康生活同行者"。

资料来源：企业提供（动脉网记者制图）

区别于其他地产商率先入局“综合体”的策略，保利从关注现有社区人群所需的养老服务开始，经过稳扎稳打八年的发展，保利已正式运营6家机构，试运行1家机构。

据了解，截至目前7家机构平均入住率超过60％，其中最早在北京落地的机构入住率超过98％，各机构在运营上基本已经实现盈利。

保利健投以北京、上海、广州、成都为核心，实现以京津冀、长三角、珠三角、西南部等四大片区联动的全国业务布局，打造会员模式，实现一地入会、多地养老。

为进一步了解保利养老的发展情况，动脉网专访了保利健投助理总经理郭延洲，听他分享保利近几年来的经验和成果。

以健康养老作为切入点：升级多维立体康养产品序列

仔细观察保利养老发展历程可知，保利自2013年起便提及居家、社区、机构“三位一体”养老体系：

• 由养老机构 “和熹会” 承担中长期照护，以护理刚需老人为主，采用医养结合的方式，在中心城市设立50—300张床位。
• 由物业孵化出的社区微机构 “和悦会” 承担社区内的短期托养，以半自理老年人为主，在大型社区设立50张以内的床位。
• 由物业孵化出的居家上门服务商 “和院” 承担远程健康管理、上门居家康复护理等职责。

但随着业务的发展，保利集团发现传统的三者孤立、自成体系的养老模式，并不利于保利健康板块长久的发展，尝试将“三位一体”的职能统一放置到机构中，实现 以机构为服务依托，社区为服务场景，居家为服务终端的养老模式。

如北京和熹会，以前仅承担机构养老的职能，但在整合后，除了本身职能外，还要依托机构的医养结合资源，给周边4个社区提供了居家上门服务。郭延洲说道，“这种辐射力度，传统社区内的小机构是没办法做到的。”

保利健投深耕机构养老，积极加强多业态模式的转化及孵化。在项目模式上进行多元探索，保利健投与地产主业深度互动，实现高端养老综合体、医养谷、产业城等多种业态模式遍地开花，丰富了服务产品形态与体系。

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值得一提的是，保利健投以养老为起点，旨在打造全年龄段、覆盖全生命周期的全链条产品体系。保利健投丰富健康养老产品序列，拓展至“健康+生活”：文旅、养生、器械，至“健康+产业”的模式。

以健康管理为基线，提供从孕产期—少年—中年—老年的全生命周期服务体系引导各年龄段人群消除健康服务“孤岛”。

此外，保利健投致力于营造绿色、阳光、健康、和谐的，适应全龄人群共同生活的社区健康氛围和全龄健康社区文化。据了解，现保利健投除了传统的居家、社区、机构养老模式外，还开设了适老化用品——保利和品，媒体平台——环球老龄，养老产业基金——太平保利，及中国国际老龄产业博览会。

八年运营经验，多家机构通过五星评定

在具体为老服务过程中，保利健投采用“医养护”三维立体养老服务体系，以生活照护为基础、医疗服务为保障、健康养老为特色，将三者延伸至机构、居家和社区。

郭延洲说道，“我之前在日本国际医疗福祉大学读研究生，在养老行业也从事了近十年的工作，逐渐发现其实养老服务没有什么本质的区别。真正有区别的在于精神内核，我们始终坚信人文的力量，强调文化养老。”

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硬件投入力度大

保利本身是地产起家，相对而言在硬件方面投入更“舍得”。郭延洲说道，保利并不希望在硬件方面做的太浮夸，只是根据老人的需求，根据政府对养老机构的规范，做一个让老人感觉相对舒适的场所。

保利健投根据老年人身体情况作了相应的适老化改造，包括扶手、无障碍通道、圆角的座椅、可调节的床等。

服务更加体系化，SOP完善

保利健投的养老机构，人员配比较高，高端项目达1:2左右，相应的企业服务做的更加细致及深入。

在标准化体系方面，保利健投自2015年便开始做相应的标准话化体系建设，2016年第一版本SOP体系形成。随着机构类型的增多，2018年，保利健投与清华大学公共管理学院合作，对SOP做调整及升级。

郭延洲举例道，在护理流程方面，1.0版本的只是比较简单的敲门、进屋、问候、做服务。而2.0版本还增加了细则，如会监测室内温度多少、床调到什么角度等。根据要求，设定考核标准，让护理更加有章可依。

经常性的培训活动

目前，护工多来自外来务工人员，为保障服务质量，保利都会进行培训。经过培训、代岗、正式上岗等流程，让护理人员得到充分的学习和锻炼。郭延洲表示，培训都是由老员工来做，类似学徒制，老带新。且培训是经常性的，如“敲木鱼”一般。

据了解，保利健投每年培训多达100多场。让培训如“敲木鱼”一般，反复强调，时常练习，才能达到要求。

文化养老更加多样

现在的老人已不再满足于基本物质生活的需要，而越来越多地要求提高生活照料和精神慰藉的质量。

在和熹会，保利将服务内容不断丰富、服务模式不断创新。根据不同长者的爱好，机构围绕亲情主题、节日主题、兴趣爱好等设置多项系列活动，如大型品牌九九熹和、时光礼赞70周年等等。激发长者对参与祖国建设的自豪感、对机构的亲情归属感。

保利健投同样积极坚持党建引领文化生活，始终坚信人文的力量，以文化为本，形成独特的保利和熹文化养老模式。和熹文化的根基在于“用功、用心、用情、用爱”的亲情服务文化，强调亲情服务与陪伴。

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医养结合更加深入

开展医疗服务，落实医保是保利在创立机构前就考虑到的，北京和熹会创立之初便在机构内建立了自己的医疗机构——安平门诊，将其作为入住老人基础医疗的保障站，为入住老人提供基础诊疗服务。

除此之外，北京和熹会还与北京大学第一医院、北大国际医院签订战略合作，在和熹会内部投放挂号机。老人在机构内挂号后，可直接到北大一院就诊。

特色认知症品牌

针对认知症长者的生理、感官以及认知等方面的特殊性，在结构布局、色彩应用、标识设计等方面打造安全的适老化环节，增加认知症长者的独立性，提高生活质量。

在充分了解每一位长者的人生经历、个人喜好等基础上，运用多种非药物干预疗法，帮助其舒缓情绪，提高生活质量。

值得一提的是，保利健投打造了智慧云平台，将机构、社区居家的数据全部串联起来，为客户提供一个全生命周期的服务，助力精准化、集约化、规模化的养老运营。

经过八年时间，保利打磨了自主的一套运营体系，在2019年得到了验证。2019年，保利北京和熹会获评“五星级养老机构”，保利广州中科和熹会、嘉善银福苑也通过了“五星级养老机构”现场评定，这代表着养老机构服务、硬件获得行业内的认可。

未来：“轻重结合”的养老机构发展模式

未来规划方面，保利健投将采取租赁、咨询、委托管理、品牌输出、产业联盟模式的轻资产扩展与股权、物业收购、建设及管理的重资产扩展相结合的模式。

• 物业改造： 在现在机构所在城市及重点发展的区域内寻找优质物业，以收购、租赁等方式，改造成养老机构。
• 收购运营： 寻找市场中较为成熟的连锁养老服务机构，收购运营商及收并购的方式将其纳入保利体系。
• 管理输出： 将成熟的养老运营模式以咨询服务、委托管理等方式对外输出。
• 品牌输出： 依托保利“和熹会”多年的项目运营经验，在行业内形成了较高的知名度，开展品牌输出。

在战略方面，保利健投将围绕“健康+”的战略目标，以健康养老为支撑点，纵向进行业态扩展，横向进行产业链延伸以专业化为基础，以规模化为手段，以产业化为方向，形成多业态发展、全产业链模式的国内一流的健康服务品牌。

实现养老服务规模化、服务标准专业化、健康服务产业化、健康投资资本化的发展目标。

在市场方面，保利健投的养老线还是将会以省会城市及二线相对发达地区为主，会以合作或收并购的方式，将保利健投的理念及技术导入。

郭延洲表示，一二线城市在入住意识及经济能力方面都更有优势。北京和熹会入住的第一位老人便是早期留学苏联的男性，现已入住7年多，生活稳定。对企业而言，运营与收入的平衡也是选址的关键，相对而言一二线城市达到运营与收入平衡的时间更短，能控制在两年左右。

接下来，保利健投将继续抓住“健康中国”带来的机会，持续深挖大健康领域。对该公司感兴趣的朋友请联系融资助手小云：DongMai_Investent

文 | 蔡傲雪

微信 | Shirley_CaiAx

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